A inadimplência é um dos maiores desafios na vida de um condomínio. Quando uma unidade deixa de pagar, a conta recai sobre todos os demais moradores. Por outro lado, a cobrança precisa respeitar limites legais. Conhecer essas regras protege tanto o condomínio e o síndico quanto o morador em dificuldade.
O dever de pagar
O Código Civil estabelece, no artigo 1.336, que todo condômino deve contribuir com as despesas do condomínio na proporção prevista na convenção. Trata-se de uma obrigação vinculada ao próprio imóvel: em regra, a dívida acompanha a unidade, mesmo que ela seja vendida.
O que o condomínio pode fazer
- Cobrar multa e juros: a multa por atraso é limitada a 2% sobre o débito. Os juros seguem o que a convenção prever e, se ela nada dispuser, são de 1% ao mês, além da correção monetária.
- Enviar cobrança direta e reservada: cartas, e-mails e notificações individuais, sem expor a pessoa.
- Propor acordo: o parcelamento costuma ser a saída mais rápida, desde que observadas as regras internas e registrado por escrito.
- Executar a dívida na Justiça: o Código de Processo Civil (art. 784, X) trata o crédito de contribuições condominiais, comprovado documentalmente, como título executivo extrajudicial. Isso permite um caminho mais direto de cobrança.
- Restringir o voto em assembleia: o Código Civil condiciona o direito de votar ao condômino estar quite (art. 1.335, III).
O que o condomínio não pode fazer
- Proibir o uso de áreas comuns: o STJ decidiu no REsp 1.564.030/MG, e reafirmou no REsp 1.699.022/SP, que o condomínio não pode impedir o inadimplente e sua família de usar áreas comuns, inclusive as de lazer, mesmo com previsão em regimento interno. O entendimento é de que o direito de uso decorre da propriedade.
- Expor o morador: colocar o nome ou a unidade em elevadores, murais ou grupos de mensagens pode gerar responsabilização por dano moral.
- Criar sanções sem previsão legal: o STJ considera taxativas as sanções pecuniárias do Código Civil para a inadimplência. A convenção não pode simplesmente inventar novas punições.
- Usar serviços essenciais como pressão: medidas que atinjam a moradia digna costumam ser questionadas e devem ser evitadas sem orientação jurídica.
Boas práticas para o síndico
- Tenha uma régua de cobrança clara e aplicada igualmente a todos.
- Faça a primeira cobrança logo após o vencimento.
- Guarde convenção, atas com aprovação das cotas e demonstrativos do débito.
- Formalize os acordos por escrito.
- Não deixe a dívida crescer: a pretensão de cobrança prescreve em cinco anos, conforme entendimento do STJ.
Se você é o morador em atraso
- Procure a administração antes da cobrança judicial;
- Peça o demonstrativo detalhado e confira multa, juros e correção;
- Negocie um parcelamento que caiba no orçamento;
- Guarde todos os comprovantes;
- Se receber citação judicial, não ignore: há prazos curtos para pagar ou se defender.
E quando a inadimplência é reiterada?
O artigo 1.337 do Código Civil prevê multa maior para o condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, mediante deliberação em assembleia e com quórum específico. A aplicação exige cautela, com respeito ao direito de defesa, e deve ser avaliada de acordo com cada caso.
Uma cobrança organizada, dentro da lei, costuma preservar a convivência e reduzir o risco de novos conflitos.
